8 etapas por las que debe pasar un desarrollo inmobiliario

¿Alguna vez te has preguntado cómo se hacen los rascacielos de Nueva York? ¿Dubai? O sin ir tan lejos, ¿los edificios que encontramos sobre paseo de la Reforma en la Ciudad de México?, ¿te gustaría conocer brevemente cómo los construyen? A continuación te lo explicamos.

Gloria Carbajal 

Revista EXPANSIVE

Primero, se debe entender que existen ciertas etapas por las que debe pasar un desarrollo inmobiliario. La importancia de conocerlas dependerá del nivel de interés o qué tanto te involucres en un proyecto de este tipo.

Por ejemplo, el conocer estas etapas para un desarrollador inmobiliario le evitará desviarse de lo que realmente quiere hacer y poder cumplir exitosamente su objetivo. También, conocer dichas etapas es un gran apoyo para inversionistas, empresarios, agentes inmobiliarios o en general las personas involucradas de alguna forma (promoción, constructoras, etc.) en el desarrollo inmobiliario.

A pesar de que existe mucha información, buenas prácticas, procedimientos y procesos ya establecidos para el sector inmobiliario sobre las etapas que atraviesa un desarrollo inmobiliario, es común (tal vez más de lo que imaginamos), que en el día a día se vayan perdiendo los lineamientos básicos sobre cómo analizar y gestionar este tipo de desarrollos.

El que conoce poco, lo repite a menudo…

El desconocimiento de estas etapas podría ocasionar grandes problemas, ya sea fiscales, legales, financieros, técnicos o de mercado, por no cumplir con algún detalle que parecía de rutina o evidente, incluso para los profesionales más experimentados. Sí, recuerda: ¡nadie se salva!

Por todo lo anterior, te compartimos 8 etapas por las que debe pasar un desarrollo inmobiliario según Expansive de una manera muy simplificada:

1.- Conceptualización y factibilidad del proyecto

En esta etapa debe identificarse una necesidad específica: ¿por qué se quiere construir en esa zona? También, hay que detectar cual es la oferta y la demanda que existe en el lugar para generar una oportunidad de negocio:

• La oferta que existe (edificios, casas, y más) ¿es suficiente?
• ¿Hay personas / áreas comerciales / oficinas suficientes que demanden lo que se pretende construir?
• ¿Cuál es la tendencia histórica de crecimiento demográfico en esa área?

Posteriormente debe buscarse una propiedad o terreno con ciertas características y en una zona determinada. Un estudio de mercado puede ayudar en esta búsqueda pues nos permite conocer el producto demandado cerca de la propiedad, la tasa de absorción (cuánto se vende al mes de cada unidad), el crecimiento demográfico y diferentes características de la demografía de esa zona.

La conceptualización, también comprende la estructuración legal y financiera del proyecto, estudios de factibilidad, análisis de riesgos, evaluación de la viabilidad del desarrollo inmobiliario y estudios ambientales.

2.- Marco legal – jurídico y fiscal de las operaciones inmobiliarias

En esta etapa se obtienen los permisos necesarios de acuerdo a la legislación vigente. En cuanto al marco legal, se debe considerar:

• Legislación federal, estatal y municipal
• Plan nacional y estatal de desarrollo urbano
• Ley general de asentamientos humanos
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
• Ley general de vivienda
• Reglamentos de construcción

Otros aspectos a considerar son: las escrituras y estatus actual del terreno y uso de suelo, el régimen jurídico de la propiedad, el registro público de la propiedad, valuación de inmuebles, ordenación urbanística, cargas fiscales y marco jurídico aplicable a operaciones inmobiliarias.

Algunas disposiciones fiscales a verificar son: las relativas a los fideicomisos (ventajas y desventajas a desarrollar bajo dicha figura), impuestos como el ISR, ISAI, IETU, ingresos, deducciones, certificados de participación inmobiliaria, aportaciones de capital, proyecto de ley contra el lavado de dinero, entre otras.

3.- Elaborar un plan de negocios

El plan de negocios puede desarrollarse después de haber cumplido con los anteriores pasos, así que es vital analizar y documentar la información recabada para poder definir la viabilidad del desarrollo inmobiliario.

Después de hacer un análisis del mejor y mayor uso de la tierra, podemos comenzar el plan de negocios, en el cual se explica detalladamente la propuesta, el objetivo y se analizan diversos factores como:

• Fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas (FODA)
• Mercadeo
• Riesgos, contingencias y oportunidades
• Recursos a emplear (financieros, jurídicos, técnicos, humanos, tecnológicos, entre otros.)
• Alcances, costos, utilidad esperada, retorno sobre la inversión y Tasa Interna de Retorno del proyecto.

En esta parte también se pueden especificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo inmobiliario: ¿de dónde se obtendrá el dinero para el proyecto?, ¿serán recursos propios del desarrollador, aportes de capital de inversionistas, crowdfunding, créditos puente, créditos directos?

4.- Adquisición de la propiedad

La compra de la propiedad es una etapa que resulta trascendental y en ciertos casos se puede efectuar después del estudio de factibilidad.

Algunos aspectos que se deben considerar acerca de la propiedad son: que se encuentre libre de gravamen, la escrituración, el avalúo y la gestión de trámites. Si el desarrollador necesita tiempo para llevar a cabo estudios sobre el terreno (mecánica de suelos o levantamiento topográfico) antes de cerrar la compra puede asegurar la propiedad sin desembolsar todo el precio del terreno por medio de un contrato de opción de compra-venta.

5.- Del diseño a la realidad

Esta etapa abarca el diseño arquitectónico (desde el anteproyecto hasta obtener un proyecto ejecutivo), consultores, ingenierías, contratistas, servicios administrativos, legales y contables, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y búsqueda de financiamiento.

Además se realizan y coordinan estudios, permisos y documentación que requieran las autoridades gubernamentales para autorizar el desarrollo inmobiliario.

6.- Puesta en marcha

Este paso se enfoca en la construcción o ejecución del desarrollo inmobiliario y suele ser una de las más importantes debido a que se materializa la obra de acuerdo al diseño, lineamientos y a la planeación previamente definida.

Algunas consideraciones en esta etapa incluyen: la redacción y aceptación de un contrato en el cual se fijan plazos, costos y las relaciones entre el desarrollador y constructor u otros contratistas.

También, se definen métodos más eficientes para la construcción y se especifica la adquisición de los materiales, la compra o renta de la maquinaria necesaria para la construcción.

7.- Mercadotecnia inmobiliaria

Por lo regular, esta etapa puede ser ejecutada por una agencia o empresa experta en el medio, ya que se tienen que evaluar y desarrollar estrategias de comercialización, difusión, publicidad, relaciones públicas y promociones.

Lo anterior debe hacerse de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario, objetivos, pronósticos y presupuesto.

8.- Comercialización y administración

Es la última etapa del proyecto e incluye la promoción y venta o administración y renta del desarrollo inmobiliario.

Además, comprende el cierre de contratos de compra-venta y la individualización de cada unidad construida en el sector residencial. Para el sector comercial, incluye el cierre de contratos de arrendamiento de las oficinas o locales comerciales que se construyeron y la administración de rentas y áreas comunes.

Recuerda…

Cada una de las etapas fueron explicadas lo más sencillo posible, sin embargo, se podría profundizar tanto como se requiera en cada una de ellas ya que cada desarrollo inmobiliario es único y tiene sus peculiaridades.

Tampoco olvides la importancia de tener presente estas etapas para garantizar el éxito del desarrollo y asegurar la rentabilidad de los inversionistas, así como el prestigio y la imagen de la empresa desarrolladora.

¿Te gustaría ser parte de un desarrollo inmobiliario? Los bienes raíces ya no son únicamente para personas con cierto poder adquisitivo, cualquiera puede participar como inversionista en un proyecto así y obtener excelentes rendimientos.