BURBUJA INMOBILIARIA

Por Claudia Olguín.

El aumento de precios en los bienes raíces residenciales y comerciales ha sido una constante en los últimos años. Ya sea por la plusvalía de corredores inmobiliarios, el aumento de precios e incluso el impacto de la devaluación del peso frente al dólar, el mercado ha venido ajustando al alza los precios de una manera inusual.

Tanto que en la industria hay quien insiste en una burbuja especulativa, particularmente en el segmento habitacional donde las opiniones se enfocan a un aumento sostenido en los precios a lo largo de los últimos 4 años.

Sin embargo, otros factores como el crédito barato, los procesos de originación laxos del sistema financiero, las presiones inflacionarias y la especulación promovida por algunos agentes del mercado son la otra cara de la moneda que sugieren una alta plusvalía.

Este contexto puede observarse de una forma clara en segmentos como el residencial que ha hecho evidente un aumento de precios en colonias como San Rafael, Escandón, Álamos, Doctores como los nuevos actores que experimentan procesos de renovación inmobiliaria.
A ellos se unen otros más sólidos como Polanco, Condesa y Roma, donde los nuevos proyectos muestran precios no vistos en el pasado. Incluso en colonias como Narvarte y Portales donde ha detonado una ola de nuevos desarrollos.

Esos factores expuestos en el foro InCON Real Estate Convention organizado por Vivanuncios, por M&M Consultores Inmobilarios y Tu Hipoteca Fácil, corroboran que pronto podría darse una corrección en el mercado. No del tamaño de algunos procesos especulativos en mercados desarrollados como lo que se alerta de mercados como Vancouver, Londres y Estocolmo.

Un estudio realizado en 2016 por UBS revelaba que esos mercados con bajas tasas de interés y bonos de deuda pública con rendimientos negativos, orillaron a inversionistas a adquirir bienes inmuebles tangibles, aunque sobrevalorados, a pesar de la proximidad de la última ola global de corrección con la reciente crisis financiera global. USB toma como referencia la dificultad y tiempo que toman a una persona calificada del sector servicios adquirir un departamento de 60 metros cuadrados.

En el caso de México, lo experimentado localmente no llega a ese nivel, pero sí ejemplifica la forma en que el acelerado aumento en precios podría perder dinamismo sin provocar un ajuste abrupto del mercado.
Importante considerar que lo que ha movido de manera significativa el aumento de precios son las tasas competitivas del crédito hipotecario, aún con los recientes ajustes de mercado a partir de los ajustes del Banco de México en el precio del dinero, además de la continua demanda del mercado.

A lo anterior podría sumarse el déficit latente de nuevas unidades de vivienda. Las estadísticas documentan que en la Ciudad de México se mantiene un déficit de un millón 350 mil viviendas frente a las 300 mil que ha construido la industria los últimos siete años.

Este momento tendría que ayudar a la reflexión entre quienes lideran el negocio del desarrollo y el financiamiento hipotecario. El contexto de precios aún dista de una burbuja inmobiliaria de grandes dimensiones, pero sí podría arrojar presiones en los niveles de cartera vencida en el sistema financiero. Veamos cómo se ajusta el mercado.